CASSAZIONE CIVILE ANNO 2019 | Gestione Condomini Stintino di Nettuno Pasquale

CASSAZIONE CIVILE 2019: CONDOMINIO

GENNAIO

In materia di condominio degli edifici, i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva accertato la natura di bene comune di un lucernario di pertinenza di un appartamento sul presupposto che lo stesso contribuisse a formare la struttura architettonica dell’edificio condominiale e non in base al criterio della specifica e prevalente attitudine protettiva o decorativa dell’intero fabbricato).
Cass. Civ., Sez. VI – II, 18/1/2019, ordinanza n. 1422

Il cd. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest’ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato “ad hoc” conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici. (Nella specie, la S.C. ha cassato la pronuncia del giudice di merito che, in un giudizio volto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su una strada interna, comune a due condomìni, aveva ritenuto sufficiente la chiamata in giudizio dei loro amministratori e non pure dei condòmini).
Cass. Civ., Sez. II, 28/1/2019, n. 2279

FEBBRAIO

La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che riveste la carica di amministratore del detto condominio, non può ritenersi idonea a fare assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione del medesimo a proporre opposizione “iure proprio” solo per contestare di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato.
Cass. Civ., Sez. II, 21/2/2019, ordinanza n. 5151

L’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla “res” comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto fosse stata illegittimamente costituita una servitù di passaggio in un caso nel quale una società, proprietaria del primo piano interrato di un edificio condominiale, aveva creato un accesso in favore di un adiacente terreno di sua proprietà, adibito a parcheggio, praticando tre varchi nella recinzione posta sul confine tra gli immobili).
Cass. Civ., Sez. II, 21/02/2019, ordinanza n. 5132

In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d’ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo.
Cass. Civ., Sez. II, 26/02/2019, ordinanza n. 5611

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.
Cass. Civ., Sez. II, 27/02/2019, ordinanza n. 5732

In tema di condominio di edifici, se le cose comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese, a meno che non vi sia un diverso accordo adottato all’unanimità dalle parti, vanno ripartite in proporzione all’uso che ogni condomino può farne, come stabilito dall’art. 1123, comma 2, c.c.
Cass. Civ., Sez. II, 28/2/2019, ordinanza n. 6010

MARZO

I limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che l’accertamento della condominialità di una porzione immobiliare non comportasse necessariamente anche la condanna della condòmina alla rimozione di vasi o di altre masserizie ivi sistemate).
Cass. Civ., Sez. II, 6/3/2019, n. 6458

L’indennità prevista dall’art. 1127 c.c. è oggetto di un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall’art. 1224 c.c. per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione del giudice del merito che aveva fatto decorrere gli interessi dalla data di inizio dei lavori).
Cass. Civ., Sez. II, 12/03/2019, n. 7028

Nell’ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all’edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione.
Cass. Civ., Sez. II, 18/03/2019, ordinanza n. 7563

In tema di condominio di edifici, l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l’immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l’accesso a tale immobile).
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 18/03/2019, ordinanza n. 7618

In tema di condominio di edifici, il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo in ordine alla domanda di revoca dell’amministratore non è ricorribile in cassazione ex art. 111 Cost., perché privo dei caratteri di definitività e decisorietà; ai sensi dell’art. 742 c.p.c., tuttavia, può essere revocato o modificato dalla stessa corte di appello per preesistenti vizi di legittimità o per un ripensamento sulle ragioni che indussero ad adottarlo, mentre resta attribuita al tribunale, quale giudice di primo grado, la competenza a disporne la revisione sulla base di fatti sopravvenuti.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 18/03/2019, ordinanza n. 7623

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell’amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d’invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione. L’accertamento della legittimazione di tale amministratore è rimesso al controllo d’ufficio del giudice e non è soggetto ad eccezione di parte perché inerente alla regolare instaurazione del rapporto processuale. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto valida la procura alle liti rilasciata, con riferimento ad un ricorso per decreto ingiuntivo, dall’amministratore di un condominio, nonostante la sua nomina fosse stata contestata per violazione dell’art. 1129, comma 13, c.c.).
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 19/03/2019, ordinanza n. 7699

Non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno derivante dalla privazione del possesso di un immobile (nella specie, tre posti auto all’interno di un cortile condominiale) in modo violento o clandestino (che si configura come fatto illecito) nel caso in cui la parte non abbia fornito la prova dell’esistenza e dell’entità materiale del pregiudizio e la domanda non sia limitata alla richiesta della sola pronuncia sull’”an debeatur”, non essendo allora ammissibile il ricorso al potere officioso di liquidazione equitativa del danno.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 20/03/2019, ordinanza n. 7871

Il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del “petitum” e della “causa petendi”, sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di “ultra” o “extra” petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell’azione (“petitum” o “causa petendi”), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto (“petitum” immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (“petitum” mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori. (Nella specie, la S.C. ha rilevato un vizio di extrapetizione nella pronuncia di merito che, a fronte di una domanda principale di “negatoria servitutis” proposta dai condomini di una unità immobiliare nei confronti dei comproprietari di altra unità immobiliare e di una riconvenzionale presentata da questi ultimi volta all’accertamento positivo della contestata servitù di passaggio, aveva accolto la seconda riqualificandola, però, quale richiesta di riconoscimento del pari uso delle parti comuni dell’area oggetto di causa ex art. 1102 c.c.).
Cass. Civ., Sez. 2, 21/03/2019, n. 8048

L’omessa notificazione dell’atto di appello al condomino intervenuto nel giudizio di primo grado, promosso dall’amministratore del condominio a tutela dei beni comuni, determina la nullità della sentenza, derivante dalla mancata integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 331 c.p.c., rilevabile d’ufficio nel giudizio di legittimità anche se la parte pretermessa si costituisce volontariamente, accettando senza riserve la decisione di secondo grado, trattandosi di una nullità determinata dal giudice, che non ha disposto l’integrazione del contraddittorio, in relazione alla quale non opera il temperamento stabilito dall’art. 157, comma 3, c.p.c., secondo cui la nullità non può essere fatta valere dalla parte che vi ha dato causa.
Cass. Civ., Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695

Nei giudizi promossi dall’amministratore a tutela delle parti comuni, l’intervento del singolo condomino si connota come intervento adesivo autonomo, ovvero quale costituzione di una delle parti originarie in senso sostanziale, determinatasi a far valere le proprie ragioni direttamente e non più tramite il rappresentante comune, sicché, configurandosi un unico giudizio con pluralità di parti, si determina tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario.
Cass. Civ., Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695

Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l’organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall’assemblea condominiale.
Cass. Civ., Sez. 2, 29/03/2019, ordinanza n. 8940

APRILE

Qualora il regolamento di condominio contempli, in caso di trasferimento della proprietà da parte dei condòmini, il ricorso a forme convenzionali ex art. 1352 c.c., anche di particolare rigore, finalizzate a rendere note ed accettate determinate condizioni (quali la cessione di quote, il subentro di altro proprietario e la conoscenza ed accettazione del regolamento medesimo), non è possibile il ricorso a forme equivalenti di comunicazione. (Nella specie, veniva in rilievo il trasferimento della titolarità di quote di godimento di una multiproprietà).
Cass. Civ., Sez. 2, 18/04/2019, n. 10845

In materia di condominio negli edifici, la sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. è preclusa non solo se le condizioni statiche non la permettano, ma anche se risulti lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio, dovendosi tenere conto, ai fini della valutazione di compatibilità con le caratteristiche stilistiche dell’immobile, pure delle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive.
Cass. Civ., Sez. 2, 18/04/2019, ordinanza n. 10848

MAGGIO

Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condòmini per i contributi da loro dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, e, in tal caso, la relativa esecuzione forzata deve svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c. (Nella specie, la S.C. ha precisato che non veniva in rilievo il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali).
Cass. Civ., Sez. 3, 14/05/2019, n. 12715

In materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi.
Cass. Civ., Sez. 2, 10/05/2019, n. 12573

Configura mutamento di destinazione, rilevante ex art. 1102 c.c., nel senso di rendere illegittimo l’uso particolare di un comunista o condomino, la direzione della funzione della cosa comune – pur lasciata immutata nella sua natura (il passaggio, la presa di aria o luce, ecc.) – a vantaggio di beni esclusivi di un comunista o un condomino, rispetto ai quali i comproprietari non avevano inteso “destinare” il bene comune. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la pronuncia della corte d’appello ritenendo che si fosse attenuta al principio di diritto nell’affermare che il passaggio su strada comune che venga effettuato da un comunista per accedere ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada, configuri un godimento vietato, risolvendosi nella modifica della destinazione della strada comune e nell’esercizio di una illegittima servitù a danno del bene collettivo).
Cass. Civ., Sez. 2, 16/05/2019, ordinanza n. 13213

Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l’intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l’edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condòmini sono tenuti al pagamento “pro-quota”, non rilevando la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell’edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione.
Cass. Civ., Sez. 2, 16/05/2019, ordinanza n. 13229

La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore per l’esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del condominio – nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Ne consegue che al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condòmini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., né per l’intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi della surrogazione legale in forza dell’art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo soltanto a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Il condomino che ha pagato quote dei lavori di riparazione delle parti comuni gravanti sugli altri rimane titolare dell’azione d’ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dai condòmini.
Cass. Civ., Sez. 2, 20/05/2019, ordinanza n. 13505

Ove il proprietario di un impianto termico ne affidi, mediante contratto, la manutenzione ad un soggetto tecnicamente esperto, grava su quest’ultimo, quale “terzo responsabile” ai sensi dell’art. 31 della legge n. 10 del 1991, la responsabilità per il danno arrecato dall’impianto a terzi atteso che, ai sensi del secondo comma di tale disposizione e dell’art. 1, comma 1, lett. o), del D.P.R. n. 412 del 1993, l’affidamento della gestione e manutenzione e, quindi, della custodia dell’impianto comporta lo spostamento della responsabilità dal proprietario al delegato, ove il contratto di manutenzione risponda alle prescrizioni della citata legge n. 10 del 1991 e il delegato sia iscritto in apposito albo, possieda conoscenze tecniche adeguate alla complessità dell’impianto ed idonea capacità tecnica, economica e organizzativa, non coincida con il fornitore dell’energia e non deleghi a terzi l’attività di manutenzione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto immune da censure la sentenza di appello che aveva ritenuto sussistente il diritto del condominio proprietario di un impianto termico di rivalersi sulla società incaricata della manutenzione delle somme versate a titolo di risarcimento del danno per l’inquinamento ambientale causato dal carburante fuoriuscito dall’impianto attraverso una griglia posta alla base della vasca di contenimento).
Cass. Civ., Sez. 3, 23/05/2019, n. 13966

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’accertamento in un altro giudizio dell’esclusione del rapporto di condominialità e della conseguente insussistenza dell’obbligo di concorrere alle spese, in quanto antecedente logico, è rilevante, in termini di giudicato esterno ed impedisce la riapertura della questione in difetto di elementi sopravvenuti.
Cass. Civ., Sez. 2, 23/05/2019, ordinanza n. 14082

GIUGNO

In ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, non sussistendo nella fattispecie il presupposto della notevole alterazione del rapporto originario trai valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall’art. 69 disp. att. c.c., nel testo antecedente alla riforma attuata con la legge n. 220 del 2012 applicabile “ratione temporis”, mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create e i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.
Cass. Civ., Sez. 2, 03/06/2019, n. 15109

I cortili (e, successivamente all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. (Nella specie, la S.C. ha evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l’acquisto, per accessione e “pro indiviso”, in favore di tutti i condomini).
Cass. Civ., Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070

In tema di condominio negli edifici, per stabilire la condominialità di un fabbricato adiacente ad altro stabile, va accertata l’esistenza dei presupposti per l’operatività della presunzione di proprietà comune, ex art. 1117 c.c., con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili eseguito successivamente alla sua costituzione.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 25/06/2019, ordinanza n. 17022

In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di condominialità stabilita dall’art. 1117 c.c. è applicabile anche quando non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso od al servizio di detti immobili, ancorché insistenti sull’area appartenente al proprietario di uno solo degli stessi; la presunzione è tuttavia invocabile solo se l’area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona – o a più persone “pro indiviso” – nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all’uso comune, mentre, nel caso in cui l’area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall’origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati ovvero con il contributo economico dei proprietari degli altri stabili.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 25/06/2019, ordinanza n. 17022

La disposizione dell’art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il giudice d’appello avesse omesso di accertare se la rigorosa osservanza dell’art. 889 c.c. non fosse irragionevole, considerando – alla luce dell’accertamento svolto dal ctu – che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implicasse di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini e avendo, al contrario, la corte d’appello concluso, senza alcun cenno alle risultanze della ctu e senza operare il contemperamento degli interessi, che lo spostamento della condotta fosse dipeso da una scelta deliberata degli attori e non da esigenze inderogabili).
Cass. Civ., Sez. 2, 28/06/2019, ordinanza n. 17549

AGOSTO

In tema di impugnazione delle deliberazioni assembleari del condominio, ove il primo grado sia trattato nelle forme del rito speciale del lavoro e, perciò, introdotto con ricorso anziché con citazione, l’impugnazione della sentenza che venga proposta – anch’essa – con ricorso deve considerarsi ammissibile se quest’ultimo sia tempestivamente depositato in cancelleria, a prescindere dalla sua successiva notificazione, e ciò in ragione del principio di ultrattività del rito che – quale specificazione del più generale principio per cui l’individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell’apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell’azione e del provvedimento compiuta dal giudice – trova fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il processo è stato erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice.
Cass. Civ., Sez. 2, 23/08/2019, n. 21632

SETTEMBRE

Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l’eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta “ad substantiam”.
Cass. Civ., Sez. 2, 06/09/2019, ordinanza n. 22339

Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in molteplici tipologie costruttive, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, se il contrario non risulta dal titolo;tale nesso, peraltro, è configurabile anche per un insieme di edifici indipendenti, ovvero quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di “edifici autonomi”, anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c. Siffatto accertamento implica valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità.
Cass. Civ., Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001

Le autorimesse e i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c., neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”. Né, ai fini dell’accertamento della loro appartenenza al condominio, può assumere rilievo il regolamento condominiale di formazione assembleare (o la planimetria ivi riportata), non costituendo esso un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condòmini.
Cass. Civ., Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001

L’azione diretta alla demolizione di un bene comune a più persone, dovendo necessariamente essere proposta nei confronti di tutte, dà vita ad una ipotesi di litisconsorzio necessario, con la conseguenza che, ove, nel giudizio di primo grado, sia mancata l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli interessati non citati a comparire, il giudice di appello è tenuto a rimettere la causa al primo giudice a norma dell’art. 354 c.p.c., per la riassunzione del giudizio nei confronti di costoro.
Cass. Civ., Sez. 2, 23/09/2019, n. 23564

OTTOBRE

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite – salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e,perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. – tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l’obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune).
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 07/10/2019, ordinanza n. 24927

I contratti traslativi della proprietà di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui devono, ai sensi dell’art. 1350 c.c., rivestire la forma scritta “ad substantiam“, per cui è nulla la promessa verbale dei proprietari del suolo di trasferirsi reciprocamente la proprietà del manufatto su di esso edificato per singole porzioni individuate nel corso del godimento delle rispettive abitazioni.
Cass. Civ., Sez. 2, 10/10/2019, n. 25539

Il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria configura, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento “ab origine” indebito, in quanto solo la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino.
Cass. Civ., Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839

In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l’atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta “ad substantiam“, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia“.
Cass. Civ., Sez. 2, 15/10/2019, n. 26042

L’art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall’art. 4 della l. n. 220 del 2012, va interpretato nel senso che “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione”, a meno che – per la divisione giudiziaria – “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino” e – per la divisione volontaria – a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico,il “consenso di tutti i partecipanti al condominio”; quest’ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria.
Cass. Civ., Sez. 2, 15/10/2019, n. 26041

Nel caso di comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi, l’apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell’art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all’art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite; né può invocarsi, al fine di escludere la configurabilità di una servitù di veduta sul cortile di proprietà comune, il principio “nemini res sua servit“, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro.
Cass. Civ., Sez. 2, 21/10/2019, n. 26807

NOVEMBRE

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri – sia pure solamente parziale – alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condòmini e condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011).
Cass. Civ., Sez. 2, 04/11/2019, ordinanza n. 28282

In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condòmini, mentre spetta al conduttore l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l’esibizione a norma dell’art. 210 c.p.c.
Cass. Civ., Sez. 3, 13/11/2019, n. 29329

Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condòmini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, pur dovendosi riconoscere all’assemblea stessa, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare “ex post” le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l’interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell’assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 18/11/2019, ordinanza n. 29924

In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condòmini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l’altrui uso e godimento ad essa pertinenti.
Cass. Civ., Sez. 6 – 2, 18/11/2019, ordinanza n. 29925

Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall’originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. L’attribuzione in comproprietà di cose non ricomprese nell’art.1117 c.c. avvenuta attraverso il predetto regolamento non costituisce un atto di liberalità, essendo tale regolamento idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto delle unità immobiliari comprese nel supercondominio.
Cass. Civ., Sez. 2, 20/11/2019, n. 30246

È applicabile anche alle deliberazioni delle assemblee dei condomini degli edifici la disposizione di cui all’art. 2377, comma 8, c.c., secondo cui l’annullamento della prima deliberazione adottata non può essere pronunciato se la stessa sia stata sostituita da altra, presa in conformità della legge e dell’atto costitutivo; la disposizione, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile,sussistendo identità di “ratio“, alle deliberazioni adottate dalle assemblee dei condominii di edifici. (Nella specie la S.C. ha chiarito che la prima delibera, mediante la quale un condomino era stato escluso dalla contribuzione al pagamento delle spese per la manutenzione della canna fumaria, dovute per legge, era stata validamente sostituita da una successiva delibera assembleare, avente il medesimo oggetto, che aveva invece ricompreso il condomino tra i soggetti tenuti a contribuire).
Cass. Civ., Sez. 2, 21/11/2019, n. 30479

DICEMBRE

Il supercondominio, sorgendo “ipso iure et facto“, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condominii, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati; ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.
Cass. Civ., Sez. 2, 10/12/2019, n. 32237

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato,con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.
Cass. Civ., Sez. 2, 11/12/2019, ordinanza n. 32437

In tema di condominio negli edifici, in ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell’area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi,del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell’edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario.
Cass. Civ., Sez. 2, 16/12/2019, n. 33163

La compressione o la limitazione del diritto di proprietà o di usufrutto di un immobile, che siano causate dall’altrui fatto dannoso – nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell’edificio condominiale – sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio. In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario o dell’usufruttuario il relativo onere probatorio, che può essere assolto altresì mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell’immobile del cui godimento il proprietario è stato privato.
Cass. Civ., Sez. 2, 17/12/2019, n. 33439