Il fabbricato condominiale è un´unità fisico-econom ica complessa e compiuta, che comprende sia le porzioni comuni, sia quelle di proprietà individuale, incluse le parti di mura che, sebbene perimetrali, appartengano ad un solo condomino per titolo o per specifica destinazione a sostenere una sola unità abitativa o una sua porzione. Pertanto, la locuzione “il suolo su cui sorge l´edificio”, di cui all´art.1117, n. 1, cod. civ., designa l’area su cui insiste il fabbricato nel suo insieme di componenti comuni e non, di tal ché la circostanza che una parte delle mura perimetrali sia destinata esclusivamente a delimitare e sorreggere un balcone di proprietà di un singolo condomino non esclude l´appartenenza comune della porzione di suolo su cui quella parte insiste.
Cass. Civ., Sez. II, 20/3/2012, n. 4430
In tema di condominio negli edifici, la comunicazione, da parte di un condomino, del riparto delle spese non può sostituire l´atto presupposto, ossia la delibera di approvazione, che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini, cui è applicabile l´art. 1136 cod. civ.; mentre il pagamento di acconti non può costituire prova di una delibera di approvazione delle spese inesistente. Resta, peraltro, possibile, ove non si raggiunga l´unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod.civ.

APRILE
Cass. Civ., Sez. VI-II, 3/4/2012, Ordinanz a n. 5288
In tema di condominio degli edifici, poiché l’accertamento ella proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato ad operare, secondo l´effetto di giudicato richiesto con la domanda, ove quest’ultima sia proposta da alcuni condomini per far dichiarare la natura comune di un bene nell’ambito di un edificio condominiale, il giudizio deve svolgersi nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, i quali, nel caso di esito della lite favorevole agli attori, non potrebbero altrimenti né giovarsidel giudicato, né restare terzi non proprietari rispetto al convenuto venditore-costruttore.
Cass. Civ., Sez. II, 30/4/2012, n. 6607
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento”della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).
Cass. Civ., Sez. II, 30/4/2012, n. 6624

MAGGIO
Il giudicato implicito su di una questione pregiudiziale rispetto ad altra, di carattere dipendente, su cui si sia formato il giudicato esplicito esterno, deve escludersi allorché la prima abbia ad oggetto un antecedente giuridico non necessitato in senso logico dalla decisione e potenzialmente idoneo a riprodursi fra le stesse parti in relazione ad ulteriori e distinte controversie. Per tanto, non presupponendo la “causa petendi”della domanda di impugnazione di una delibera condominiale un rapporto giuridico intersoggettivo tra il condominio e il condomino, esaurendosi essa, piuttosto,nel riscontro di legittimità dell’atto collettivo incidente sulla “res”, l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento di condominio (nella specie, concernente l´uso di un’area comune di distacco tra il fabbricato e la strada pubblica), non determina, al di fuori dei casi e de i modi previsti dall´art. 34 cod. proc. civ., il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti.
Cass. Civ., Sez. II, 11/5/2012, n. 7405
In tema di condominio negli edifici, in base all´ar t. 1117 cod. civ., l´estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale ben come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l’uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.
Cass. Civ., Sez. II, 21/5/2012, n. 8012
Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l´accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l´importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l´opportunità delle spese affrontate d´iniziativa dell’amministratore. (La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand’era già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata).
Cass. Civ., Sez. II, 28/5/2012, n. 8498