L’amministratore di condominio deve (art. 1130 c.c.):
(Requisiti per la figura dell’Amministatore dopo la riforma del condominio) : link
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, e gestire il relativo fondo (art. 70 disp. att. c.c.);
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
- rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno;
Le mie prestazioni ordinarie
In questa categoria rientrano le attività ricomprese nel mandato conferito all’amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato.
- svolgimento di ogni attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (esempio: ricevere la corrispondenza e gli atti indirizzati al condominio);
- custodia del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, per i tempi previsti dalle vigenti normative;
- cura dell’osservanza del regolamento di condominio;
- tempestiva esecuzione delle delibere assembleari;
- apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio, ove l’assemblea non disponga diversamente;
- redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia degli stessi ai condomini;
- convocazione tempestiva – a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente e con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno – dell’assemblea annuale e presenza alla medesima nonché, se richiesto, redazione del processo verbale;
- convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente);
- invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall’assemblea, di copia del verbale della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti;
- messa a disposizione dei condomini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima dell’assemblea, dei documenti giustificativi delle spese nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;
- predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;
- gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa;
- cura, nell’interesse del condominio, dei rapporti tra il condominio medesimo ed i fornitori, gli eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni (anche incaricati della tenuta di eventuali libri paga), le proprietà contigue ed i terzi in genere;
- ricerca dei fornitori e richiesta dei relativi preventivi;
- richiesta dei preventivi per ogni intervento non compreso nel punto 7) delle prestazioni straordinarie;
- riscossione dei contributi dai condomini, anche con tempestivo ricorso all’Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cod. civ.;
- erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
- compimento, anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, con immediata comunicazione all’assemblea;
- proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;
- accesso all’edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità;
- passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante;
- comunicazione dei dati dei condomini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto;
- compimento di ogni altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condomini.
Le prestazioni straordinarie
Rientrano in questa categoria le seguenti attività il cui compenso per l’amministratore verrà determinato dall’assemblea all’atto della deliberazione delle stesse:
- convocazione tempestiva – a mezzo raccomandata A.R. o in forma equipollente, con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno – delle assemblee ulteriori rispetto a quella annuale e partecipazione alle stesse per tutta la loro durata, nonché, se richiesto, redazione del relativo processo verbale;
- partecipazione all’assemblea annuale per la parte eccedente il limite di durata di tre ore, nonché partecipazione alla riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente) per la parte ecce-dente le tre ore;
- convocazione e partecipazione alle riunioni del consiglio di condominio (se esistente), ulteriori rispetto a quella annuale;
- cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione (Comune, VVFF, ASL), nel caso d’invertenti straordinari non ripetitivi;
- convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;
- compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio;
- compimento degli adempimenti di seguito riportati, nei casi di interventi straordinari sull’immobile condominiale previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 Cod. civ.: richiesta dei preventivi, sottoscrizione del contratto, raccolta e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei singoli condomini, pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, rendicontazione finale e riparto definitivo della spesa straordinaria tra i condomini, espletamento delle incombenze di competenza dell’amministratore relative alle agevolazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condomini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc.), compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere;
- partecipazione, ove necessario, alle udienze davanti all’Autorità giudiziaria in relazione a vertenze nelle quali il condominio sia parte;
- adempimento degli obblighi fiscali del condominio (quadro AC, modello 770, versamento ritenute d’acconto, rilascio certificazioni ritenute);
- pratiche assicurative per la liquidazione di danni alle parti comuni dell’edificio o oggetto di proprietà esclusiva.