Quesito
Si chiede come possa tutelarsi l’amministratore di un condominio “disastrato” (palazzo fatiscente e mancanza di fondi per eseguire i necessari lavori) che ha già dato le dimissioni irrevocabili, ma che ancora non è stato sostituito in quanto nessun altro amministratore vuole assumersi tale l’incarico.
Parere
Dal prossimo 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della nuova normativa condominiale, anche l’amministratore dimissionario potrà chiedere al giudice la nomina di un amministratore giudiziario se l’assemblea non può, non vuole o non riesce a provvedere alla nomina.
Da: CONFEDILIZIA -Segreteria generale

Quesito
La nuova legge prevede altresì, in caso di opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, la costituzione di un fondo obbligatorio di importo pari all’ammontare dei lavori.
Parere
Con riferimento a quest’ultimo punto, si segnala, peraltro, come possa ritenersi rispettata la previsione costituendo il fondo in questione, per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, laddove ciò – ben inteso – trovi riscontro nelle modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l’impresa che esegue le opere. In questo modo non occorrerà precostituire l’intera provvista prima di dare avvio ai lavori (ma solo quella relativa al primo pagamento contrattuale previsto) e così via per successivi stati di avanzamento, con il duplice, positivo, effetto, da un lato, di facilitare l’applicazione della norma e, dall’altro, di garantire comunque il puntuale pagamento di quanto dovuto. La norma sulla costituzione del fondo non si applica, poi, ai lavori deliberati prima del 18 giugno, anche se iniziati dopo.
In ogni caso la delibera che approvi le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza la costituzione del fondo, ovvero in mancanza, nel contratto di appalto, di una previsione che consenta la suddetta costituzione frazionata del fondo, sia da ritenersi annullabile (e non nulla), e quindi impugnabile solo entro un breve termine (30 giorni). La disposizione che disciplina il fondo è norma derogabile da un regolamento approvato da tutti i condòmini.
Da: CONFEDILIZIA -Segreteria generale

Quesito
Sulla base della riforma del condominio, si domanda quante deleghe possa avere un condomino.
Parere
In base al disposto dell’art. 67 disp. att. del Codice civile se i condòmini sono più di venti, ogni rappresentante (che può anche non essere un condomino ma non deve mai essere l’amministratore) può essere delegato da non più di 1/5 dei condòmini (teste) e di 1/5 dei millesimi.

Quesito
Si domanda se – in merito all’obbligo delle delega scritta – in sede di assemblea condominiale, occorra che il comproprietario presente personalmente consegni le deleghe scritte di tutti gli altri comproprietari assenti.
Parere
Il comproprietario non partecipa all’assemblea per delega ma a titolo proprio.
I comproprietari devono scegliere chi di loro (uno solo e con un solo voto) parteciperà all’assemblea e al voto stesso.

Da: CONFEDILIZIA -Segreteria generale

Quesito
Le nuove norme sul condominio prevedono l’istituzione del “registro di anagrafe”. In merito, si chiede come debba comportarsi l’amministratore nel caso in cui un condomino non fornisca le informazioni necessarie.
Parere
La legge di riforma del condominio prevede che, qualora non vengano fornite dal condomino le richieste informative o gli aggiornamenti sullo stato dell’immobile e dei suoi occupanti ai fini del registro in oggetto, l’amministratore possa (e anzi debba) acquisire i dati non forniti aliunde, direttamente alla fonte e che le relative spese siano poste a carico di chi le ha rese necessarie con il suo comportamento omissivo.

Quesito
A seguito dell’entrata in vigore della riforma del condominio, l’amministratore ha provveduto a inviare la richiesta per la ricezione dei dati catastali dei vari appartamenti nonché degli altri dati necessari. In proposito, si chiede quali certificazioni debbano essere reperite in merito alla sicurezza degli impianti a servizio di ogni unità immobiliare.
Parere
La disposizione della legge n. 220/2012 sul registro di anagrafe non prevede affatto l’obbligo in capo ai condòmini di inviare documenti o certificazioni relative alle proprietà esclusive, né tantomeno a carico dell’amministratore di richiederle o di reperirle.
La norma parla solo di trasmissione di “dati” ed è evidente che una cosa sono i dati, altro sono i documenti.
Quando la legge ha voluto far riferimento alla trasmissione di documenti lo ha fatto espressamente come, ad esempio, nel caso dell’art. 63, ultimo comma, disp. att. del Codice civile.

Quesito
Le nuove norme sul condominio, che entreranno in vigore il prossimo 18 giugno, prevedono l’istituzione del “registro di anagrafe”: in merito si chiede se tra i dati da annotarvi vi siano anche quelli relativi a eventuali “affittuari”
Parere
La norma prevede l’annotazione nel registro anche dei dati relativi ai titolari di diritti personali di godimento che sono appunto i conduttori o gli inquilini o i locatari di immobili urbani, cioè quelli che nel quesito vengono definiti come “affittuari” (termine che giuridicamente si usa per indicare i locatari di azienda o di fondi rustici).

Quesito
Le riforma del condominio ha previsto l’istituzione del”registro di anagrafe”, in cui non si fa riferimento agli eventuali “affittuari”. Si chiede se gli stessi debbano esservi inseriti.
Parere
La norma prevede l’annotazione nel registro anche dei dati relativi ai titolari di diritti personali di godimento che sono appunto i conduttori o inquilini o locatari di immobili urbani cioè quelli indicati nel quesito come “affittuari” (termine che giuridicamente si usa per indicare i locatari di azienda o di fondi rustici).
da:CONFEDILIZIA-Segreteria generale

Quesito
Si domanda cosa sia cambiato con la riforma condominiale in tema di convocazione dell’assemblea.
Parere
L’art. 66 disp. att. del codice civile nella sua nuova formulazione prevede quanto segue:
a) l’avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno;
b) l’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza di prima convocazione;
c) la comunicazione deve essere effettuata a mezzo posta raccomandata o posta elettronica certificata , a mezzo fax o tramite consegna a mano;
d) l’avviso deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione (si noti che la norma non fa menzione, stranamente, del giorno…).
Poiché l’art. 66 è norma definita inderogabile dall’art. 72 disp. att. del codice civile deve ritenersi impossibile ormai la comunicazione dell’avviso in forma diversa da quella prevista dalla norma.
Va pertanto raccomandato il massimo rispetto delle forme anche nei casi nei quali i condòmini, mossi da intento di “risparmio” di spesa, pur comprensibile in periodi di crisi, premano sull’amministratore perché provveda alla convocazione con modalità diverse da quelle previste, quali ad esempio il mero inserimento dell’avviso nelle cassette postali poiché ciò espone il condominio a contenziosi dai quali uscirebbe soccombente.

Quesito
In merito alle assemblee di supercondominii si chiede se la convocazione di assemblea debba essere inviata a tutti i proprietari delle unità facenti parte del supercondominio.
Parere
Per convocare l”assemblea del supercondominio si devono seguire tre procedure diverse:

• se il numero dei partecipanti è inferiore a 60 le regole di convocazione sono quelle usuali: a) convocazione a tutti i singoli proprietari (sia se la materia – da trattare in assemblea – è di ordinaria amministrazione, sia se di straordinaria amministrazione); la partecipazione all’assemblea è consentita a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune, ma solo per la partecipazione in assemblea);

• se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’amministratore) il singolo edifico deve nominare un rappresentante comune e solo a quest’ultimo va consegnata la convocazione (potendo solo il rappresentante anzidetto partecipare all’assemblea);

• se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione, la convocazione deve essere inviata a tutti i singoli proprietari, la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune solo per la partecipazione in assemblea).

da:CONFEDILIZIA-Segreteria generale